SCPI : 3 ans après l’investissement

Un petit article dédié aux SCPI. En particulier les opérations que j’ai réalisé avec .
J’ai acheté plusieurs mi-2011, début 2012. Une grosse partie de ces achats a été effectués à crédit.
Après quelques années, je me dit qu’il serait intéressant de faire le point.

Avant de commencez, SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

Il existe 2 grands types : les SCPI de rendement, de capitalisation,… loués à des entreprises.
Et les SCPI défiscalisantes visant plutôt les habitations dans le but de défiscaliser.
N’étant pas adepte de la défiscalisation, j’ai privilégié les SCPI de rendement.
Pour la logique des SCPI, Vickk du blog passionargent.com a publié un schéma très bien réalisé
Le voici avec le lien sur son article :

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Le déroulement des opérations

J’ai investi dans 5 SCPI.
Les 2 premières, début 2011, ont été des petits investissements (1.000 et 2.000€) pour tester et découvrir le support.
Après avoir reçu mes premiers loyers, j’ai sorti l’artillerie lourde et est investi dans 2 SCPI (Epargne Foncière et Immorente) à crédit pour environ 21k€ chacune.
J’ai géré l’investissement et le crédit directement de A à Z. Les crédits ont été souscrits au crédit foncier sur 20 ans.
La dernière SCPI a été réalisé via un courtier en totalité : il a géré l’emprunt et la souscription.
Mon effort pour la souscription a été minimal.
L’emprunt est sur 15 ans à la Banque Populaire pour environ 30k€ investi en PFO2.

Revenu et effort d’épargne.

Le rendement des SCPI étant d’environ 5%, je ne suis pas en autofinancement.
En particulier avec un emprunt sur 15 ans : sur 15 ans, on rembourse 6,7% du capital annuellement.
Le second point négatif est les taux d’emprunt plus élevé pour les SCPI.
L’emprunt sur 15 ans est d’ailleurs particulièrement élevé : j’étais à un haut niveau d’endettement à ce moment là, donc j’ai pris par défaut.
Finalement, l’effort d’épargne n’est pas négligeable.

Résultat par mois des SCPI que je possède

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On voit clairement que les SCPI nécessitent de remettre tout les mois de ma poche.
En particulier pour PFO2 qui est sur une durée courte.
Dans mon projet, je prévois une forte baisse de mon revenu salarié.
Le remboursement des SCPI risquent donc de me poser problèmes.

Décision

Donc je vais tenter durant la négociation de l’emprunt pour la nouvelle RP de faire racheter les emprunts SCPI.
L’emprunt de la RP n’est pas finalisé, mais la banque m’a déjà fourni un accord de principe sur le rachat.
Si j’obtiens un taux similaire à celui proposé par meilleur taux, le gain sera important (environ 30€ mensuel par emprunt).

Conclusion

Malgré la nécessité de participer aux échéances, j’estime que les SCPI reste une bonne solution.
Il n’y a aucun effort de gestion à réaliser.

C’est donc à terme un revenu totalement passif. Même si actuellement, il me faut intervenir pour diminuer le coût des emprunts, je ne regrette pas cet investissement.

Avec vous des SCPI?
Que pensez vous de ce support?