Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement LMNP (location meublée non professionnelle) sont imposés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux. Il faut savoir qu’un tel investissement comporte plusieurs avantages fiscaux (réduction d’impôt, récupération de la TVA, etc.). Quoi qu’il en soit, l’investisseur doit se poser quelques questions avant de se jeter à l’eau.
Investissement LMNP
Qui peut investir dans les LMNP ?
(loueur meublé non professionnel). Puisqu’il s’agit d’un régime fiscal, le porteur de projet doit respecter plusieurs conditions pour pouvoir en bénéficier.Un contribuable qui veut se lancer dans l’investissement LMNP doit d’abord obtenir le statut LMNP
La première d’entre elles consiste à louer un bien immobilier meublé à usage d’habitation (non commercial). En tout cas, tout le monde peut investir dans les LMNP sauf les personnes morales (entreprises, associations, SARL, SCI, etc.).
Étant donné qu’il faut être propriétaire d’un logement ou d’un appartement en direct, les locataires et les porteurs de parts de SCPI sont par conséquent exclus de la liste des personnes qui peuvent investir en LMNP (location meublée non professionnelle).
Bien entendu, l’habitation ou l’appartement doit être meublé avant d’être loué à des locataires. En clair, il doit y avoir une literie (avec couette ou couverture), des tables, des sièges, des luminaires, des étagères, des plaques de cuisson, un four à micro-onde, un réfrigérateur (avec la possibilité de régler la température à -6 °C), des ustensiles de cuisine, etc.
Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Si l’investisseur n’est pas encore le propriétaire d’un bien immobilier, mais souhaite se lancer dans l’immobilier locatif meublé, il doit acheter une maison, un appartement ou investir dans une résidence de services afin de bénéficier du régime fiscal du statut de LMNP.
Dans tous les cas, il devra choisir entre le neuf et l’ancien en fonction de son objectif personnel. Si l’investisseur opte pour l’immobilier neuf, il pourra profiter d’une fiscalité attractive grâce au dispositif Censi-Bouvard (une loi de réduction d’impôt).
Puisqu’il s’agit d’un achat immobilier en VEFA (vente en l’état future d’achèvement), il faut avoir beaucoup de patience avant que le placement commence à générer un revenu. D’ailleurs, acheter dans le neuf permet de bénéficier d’une meilleure rentabilité. Quoi qu’il en soit, l’acquéreur peut investir dans l’ancien pour se constituer un capital (affectif) plus rapidement.
Certes, son placement ne procurera aucun avantage fiscal, mais il pourra faire des économies en achetant un bien immobilier à un prix raisonnable. Le propriétaire pourra d’ailleurs réaliser des travaux d’amélioration s’il le souhaite pour veiller au confort des locataires sans se ruiner.
Utiliser un crédit immobilier ou pas ?
Il est tout à fait possible d’acheter un logement destiné à la location en cash, mais il faudra disposer d’un budget conséquent pour s’offrir ce luxe. Il faut savoir que le montant des frais d’acquisition d’un bien immobilier oscille entre 150 000 à 300 000 €.
De ce fait, l’investisseur devra avoir un capital de 250 000 à 600 000 € pour matérialiser son projet. Il serait donc plus judicieux d’utiliser un crédit immobilier pour investir dans les LMNP. Grâce à un prêt bancaire, non seulement il bénéficiera de l’effet de levier du crédit, mais pourra également déduire jusqu’à 100 % les intérêts d’emprunt de ses revenus imposables.
En clair, s’endetter pour acheter permet de bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable sur ses revenus fonciers. À titre de rappel, les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont toujours bas en France (0,89 % pour les professionnels et 3,60 % pour les particuliers).
