Une chose est sûre, le démembrement de propriété ne date pas d’hier et les investisseurs sont toujours nombreux à opter pour cette solution patrimoniale efficace.
En effet, il leur permet de transmettre leur patrimoine immobilier personnel à leurs enfants sans avoir à payer des droits de succession. Bien entendu, il est important de comprendre le fonctionnement du démembrement de propriété avant de signer une convention d’usufruit.
Démembrement de propriété : quèsaco ?
En général, le principe du démembrement de propriété est simple. Démembrer un bien immobilier (résidence principale, appartement, logement) signifie que le droit de propriété sera séparé en deux éléments bien distincts durant une période déterminée : la nue-propriété et l’usufruit.
L’usufruitier peut jouir du bien pendant la durée du démembrement et utiliser le fructus (droit de louer le bien et d’en tirer profit). En d’autres termes, il pourra percevoir les fruits de l’exploitation de l’habitation comme les revenus locatifs issus de la location (meublée ou nue).
Par contre, le détenteur de l’usufruit d’un bien immobilier s’engage à payer les impôts, les frais de gestion ainsi que toutes les charges liées à l’exploitation du logement démembré, il n’a pas le droit de vendre l’appartement sans l’accord du nu-propriétaire.
Dans tous les cas, ce sont les parents souhaitant transmettre leurs patrimoines à leurs enfants qui détiennent l’usufruit d’un bien immobilier. De son côté, le nu-propriétaire n’a pas le droit d’exploiter le bien démembré ni de le louer pour percevoir les revenus générés par l’investissement. Certes, les murs de l’appartement ou de la maison lui appartiennent, mais il ne peut y vivre.
Pour cela, il devra attendre la fin du démembrement ou la mort de l’usufruitier. D’ailleurs, le nu-propriétaire devient automatiquement le propriétaire du bien à l’issue de la période de démembrement.
Quand est-ce que l’usufruit prend fin ?
Comme déjà mentionné, l’usufruit d’un bien immobilier s’éteint à la fin de la période de démembrement ou en cas de décès (mort naturelle) du titulaire du droit d’usufruit (article 617 du Code civil). Le nu-propriétaire est donc obligé d’attendre plusieurs années avant de récupérer la pleine propriété du bien démembré.
Quoi qu’il en soit, selon l’article 618 du texte du 30 janvier 1804, si l’usufruitier abuse de la jouissance des fruits de l’habitation, c’est-à-dire en commettant des dégradations sur le fonds, l’usufruit prend fin automatiquement.
Celui-ci peut également s’éteindre par le non-usage du droit pendant 30 ans. Autrement dit, l’usufruitier doit louer le bien immobilier ou vivre dans le logement après signé la convention d’usufruit. Il doit également l’entretenir (effectuer des travaux d’amélioration) et s’acquitter des charges liées à son exploitation au cours de la durée de vie du démembrement.
Par ailleurs, si des dégradations ont été commises par l’usufruitier, ses créanciers peuvent intervenir dans les contestations en offrant des réparations ainsi que des garanties pour l’avenir. Dans tous les cas, seuls les juges auront le dernier mot.
Il est à noter qu’après l’entrée en vigueur de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), les usufruitiers et les nus-propriétaires doivent déclarer la valeur de leurs droits sur le bien démembré. Si le patrimoine net immobilier taxable est supérieur à 1,3 M€, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent être redevables de l’IFI.
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